建築士だけど建築家じゃない
プランニング、企画・立案について
職人バッカでは、一級建築士が全ての設計作業を一人で行います。
設計作業でもっとも、重複作業が発生し、難航するのがプランニングやゾーニングです。
一級建築士でも、建築家ではありません。
その為、職人バッカは、建築家としての演出手法やデザインなどといった、特有のこだわりがありません。
あえて申せば、プランニングは、依頼者の考えによります。
持参されたスケッチを図面化させます。
実行可能か具現化し、構造検討をして安全性を確認し、法の適合性も検討します。
省エネの断熱材やサッシ性能の外皮計算、一次エネルギー計算も職人バッカで行います。
基本設計
基本設計とは、設計契約締結後に
持参されたプラン元に、平面図、立面図、断面図、配置図、法チェック図、内外仕上表、鋼製建具表に落とし込みます。
この一連の作業が基本設計です。
最低7枚の図面になります。
これらの図と構造図があれば、具体的な外郭的な総工費が算出できます。
設計契約以前の基本設計業務について
設計契約書を取り交わさない状況でも、図面作製の依頼が口頭やメールなどで、設計に関する業務の進行を求める指示があった場合、
その指示を出した方からの設計依頼があったとみなします。
基本設計依頼ご希望された方が契約依頼者とし、契約締結は成立したものとみなしますので、くれぐれもご了承ください。
また、職人バッカから依頼主に提出されたPDFなどの図面データは、有料となります。
詳しくは、「代行業務」欄→「基本設計」「実施設計」欄で価格と必要図面の記載があります。
総工費
坪単価はいくらですか？
「坪単価はいくらですか？」
必ず、訊かれます。
意外とむずかしい質問です。
土地や道路などの立地条件や法規制、使用する材料でも価格は変わります。
メールで幾らですかと尋ねられても、お答えできないのが、上記の理由によるためです。
ただし、数十年前であれば坪単価は45万～65万といった相場でしたが、現在の坪単価は80万～160万程度といったところでしょうか。
お見積書の提出について（概要お見積書）
職人バッカでは、工事のお見積り依頼に対して、2段構えとしております。
概算見積と精密見積です。
第一段階では、概算見積です。
概算見積書
1 エクセルで作成した1枚の見積書です。工種別ですが、単位は全て「一式」表示です。
2 行政情報や水道局、ガス、電気、道路などの事前調査考慮しておりません。
3 概算見積書の根拠となる図面や仕様書などの提出はいたしません。あくまでも、一般的な工事費の割り出しだけです。
4 ご提供期間は、依頼から3日～1週間程度で概算です。
5 現地視察は行いません。
第二段階として、精密見積書です。
精密見積書
1 設計契約締結後に作製を承ります。
2 事前調査と道路、上下水道、ガス、電気引込み、浄化槽、井戸など、隣地などのレベル処理、法適合性を考慮した材料などで見積書に計上します。
3 構造検討にて安全を確認します。（耐力壁、筋違い計算、梁の大きさ、柱頭柱脚金物、ホールダウン金物数など）
4 省エネ検討を行います。（床下断熱、壁断熱、天井・小屋裏断熱、サッシ性能など）
5、現地調査に関する情報及び、その情報を考慮した付帯工事を考慮致します。
（隣地境界塀・擁壁、側溝、給排水経路、外構計画、電柱位置、隣地の視線交差、延焼の恐れのある部分など）
事前調査と事前情報
インフラ情報について
建物を計画するにあたり、必要となる情報があります。
行政等の情報
1、敷地求積図、敷地・隣地のレベル図、前面道路の境界査定図、上下水道の管網図又は、浄化槽設置位置、
白地図、公図、土地の登記簿謄本、崖条例の情報、電気引込み位置、敷地周辺のU字溝位置及び既存樹木位置
要望書や家族構成など
2、ご要望の内容および、その順位性
3、家族構成、ペットの有無、健康上の留意点、家族の趣味、利用形態、
4、おおよその総工費と、特記した仕様にしたい部分とその材又は空間のイメージ
ご要望の内容および、その順位性
施主から渡されたスケッチや間取りを元に製図をしますが、最も重要な事は、
要望はすなわちお金であり、その要望の重要度を計るのが、順位性です。
どれくらい、重要かは、設計者にとって、最も重要なキーワードです。
事前調査の依頼について
各関係省庁に関係する事前調査のご依頼のご希望の方は、設計契約又は、DIYサポート契約に係らず、ご依頼が可能です。
ご費用は、調査費 税別￥50,000+成果物+経費となります。おおよそ￥50,000～￥90,000(税込）となります。
（成果物：白地図、上下水道管網図、土地の登記簿謄本、公図、境界査定図、地籍測量図、道路図、道路種別、電柱位置など）
総工費とオーバーローン
工事費の予算調整
総工費は、依頼者にとって、とても重要な条件だと思います。
コストダウンについて
一度、概算見積で依頼者に提示した概算見積書の大半は、依頼者の予算を超えた状態だと思います。
コストダウンの一般的な代替え案にはいくつかの方法があります。
1、使用材料の品質を低価格なものに変える。
2、職人の労務費を削る
3、工法やプランを変更する
職人バッカのコストダウン
2、材料でネット購入品や展示場の展示品などの中古品を活用する。
3、プランや基本設計の段階で、材取り方法を検討し、それに伴う工法や端材の軽減を考慮します。
この3つの工夫で、ずいぶん大きくコストダウンができます。
つまり、職人の労務費に代わり、自ら施工し、自ら購入することで、コストダウンを図る手法です。
設計契約によって、精密見積書の草案が依頼者に提出されます。
各工事の工事費は、明確に数量から単価まで判明しています。
ハーフビルドの場合、一般的な請負工事と違い、意外と大幅なコストカットも可能です。
理由は、２つあります。
職人バッカによる建築請負工事と施主のDIY工事を仕分けします。
つまり、頑張れば安くできます。
DIYができそうな施主のスケジュールなどをお聞きして、工事可能時間を推測します。
それを考慮して、主要工程以外の工事から、作業時間を考慮してできそうな工事の選別を協議し決定します。
おおよそ、DIY工事の可能な作業が確定しましたら、図面や見積書に内容を定めます。
ただし、経験上、ＤＩＹ工事は４工種程度にされると現実的に実行可能だと思います。
ネットやホームセンター品が、職人バッカで提出した見積額より、安価な場合があります。
その場合、購入予定品を現場で使用することができます。
しかし、購入予定品の留意事項は次の通りです。
Ａ 承認図が必要です。壁や床に補強材を入れる位置や配線、配管が予め確認できる事が必要です。
Ｂ 現物の補償（養生、盗難、損傷）はありません。
Ｃ 梱包材の処分費や、工事中の保管状況は、依頼者負担及び責任となります。
Ｄ 購入予定品を予め購入をすませ、支給品とするか、住宅ローンに計上するかの選択をします。
Ｅ 納品遅延による、工事遅延に関する一切の責は、依頼者の全面負担となります。
Ｆ 購入予定品の現場納品は、工事直前時とし、長期にわたる現場保管は、原則不可です。
Ｇ 購入予定品の副資材やリモコン、備品類は依頼者の責にて保管ください。
以上の留意事項に則れば、ネットやホームセンターで購入が可能です。
それによって、大きく見積の工事費を調整できます。
3、プランや基本設計の段階で、材取り方法を検討し、それに伴う工法や端材の軽減
設計時に材取り方法を検討します。これは、どういう事かといいますと、例えば、サイディングの割付です。
サイディングは幅寸法が455ｍｍですので、この倍数で外壁の高さやサッシの位置を考慮して決めます。
サイディング加工時に切断して余った材をなるべく減らす工夫をしています。
柱の高さなども、通常3ｍ材が一般的ですので、土台と軒桁や胴差し寸法は、差し込むホゾ分を差し引いて、外壁の割付や
床高、天井高さのバランスを考慮して決定します。つまり、設計当初から緻密な設計を行う事によって無駄を省き、大味な料理
にならない工夫をしています。
ＤＩＹの注意点
お施主様のＤＩＹ工事について
お施主様によるＤＩＹ施工は、総工費を抑える上では、労務費などが大幅に削られコスト削減では、非常に有効です。
その反面、いくつかの考慮しておく事が重要です。
１、主要工程は原則、やらない。
２、4工種までがベストです。
例えば、塗装、床のフローリング張り、土壁の左官、防蟻剤散布などです。
現場は日々、進行しますので、あまり欲張りすぎると、各職工に追われ、慌てたり、できない状態や無理があったりします。
３、自分の器用さの知って、できそうな作業を決める。
もちろん、この工種選定は、工事契約前に行います。職人バッカは、ＤＩＹプレーヤーの器用さレベルの判断はできません。
４、ＤＩＹで行った工事は、よっぽどの理由がない限り、途中でドロップアウトし、棄権することは不可です。
途中からプロの職工に頼んだとしても、行ってくれません。
理由は、途中までの材を撤去し、下地からの直しの作業が永遠と続きます。
限りなく、費用がかさむ為、事実上引き受けてくれる職工がいないからです。
工事費率
工事費比率を考える
次に工事費比率を考える作業です。
造作工事 13.3％
プレカット 9.7％
基礎工事 8.5％
サッシ 8.0％
給排水・設備工事 7.1％
と工事費率の高い順ですが、工事費率の高いものは、2つの特徴があります。
1、主要工程である。
2、使用材料が多く、材料費が高い。
1については、仮設工事、基礎工事、プレカット工事、サッシ工事、造作工事、給排水・設備工事、電気工事に該当します。
2については、プレカット（柱、土台、梁など）やサッシが該当します。
サッシは、2025年4月から省エネ基準が施行されていますので、ガラスやサッシの高性能が求められ、割高感は否めないところです。
こうして、重要なのは、建設コストを考慮すれば、造作工事などは、当然でＤＩＹで行いたいところです。
しかし、主要工程ですので、数多くの工程もへて、材料が大量に必要です。
設備、電気工事など他の職工との絡みもあり主要工程ですので、選択しないという重要な決断が必要となります。
だだし、フローリング張りなどの部分的な工事をご選択されることはできると思います。
後続工程の壁や天井の石膏ボード張り、幅木や廻り椽の取付などをしっかり学習し、繊細に施工すれば、DIY工事も可能です。
総工費ばかりを考慮して、抱えきれないDIY工事をご自身で行う決断をしますと、工期延長となります。
工期延長は、かなり割高な結果となりますので熟慮が必要なところです。
企画立案から竣工までの期間
建設には、小説と同様にいくつかの「章」に分けられます。
A設計
1設計契約
2企画立案・プランニング、基本方針の決定
3実施設計
B行政等の手続き
4建築確認申請、省エネ適合判定申請、各種許可
C工事
5積算と総工費の割り出しと工事契約
6着工の基礎工事から上棟まで
7建物完成まで
期間
Ａ設計業務は、おおよそ1～2か月程度で定まります。ただし、施主意向が明確であればの話です。
B申請期間は、おおよそ2～3か月程度です。
C基礎工事から竣工までおおよそ、4～5か月程度です。地盤改良工事があればプラス1か月です。
足場、仮設便所、仮設電気などは約4か月で仮定しています。
ＤＩＹで遅延した場合、これらの遅延費がプラスになりますので、予めご了承ください。
一般的な工事請負の竣工までの流れ（工程表）
DIYを伴う工事について
DIYサポートの契約上の留意点
１、お施主様が作業される工事の場合、工期が定まらない。（後続工程の不確定な施工期間）
2、お施主様による後続工程で下地の不具合、補修が多く発生する
3、竣工後、瑕疵が発生した場合、施主施工か職人バッカ施工か不明確となる
4、施主施工及び施主支給品梱包材の産業ゴミは、工事外となるが、その保管場所や処理はどうするか
5、施主支給品の損傷、紛失、盗難は、職人バッカの工事保証の対象外となる
6、お施主様の作業で伴う労災や労働安全基準は、建設業法上の適用をうけないこと
7、お施主様によるダメ工事が発生した場合の補修費は、別途となり、経験上補修費はかなり割高となる
職人バッカはこれらの現象を軽減する為、明確に工事範囲を定め、どこが施主施工であり、どこが職人施工か工事種別単位で、契約を行うように定めております。
工程表について
DIYの工事期間について
施主のDIY施工が伴う場合、工事期間について2通りの考え方があります。
1、無期限工事
（後続工程が伴わないDIY工事又は後続工事の影響の少ないDIY工事）
例：クロス工事、壁漆喰の左官工事、塗装工事、タイル貼り工事
これらの工事は引き渡し後（つまり完了検査後）に、住みながらDIYができるものです。
そのため、工期はありません。
2、有時限工事
（後続工程に影響性のあるDIY工事）
例：*天井杉の羽目板張り工事、*フローリング張り工事、外壁のサイディング張り
外壁のサイディング工事の場合は、後続工程であれば、
外壁全体のシーリング工事や換気扇フード、電気コンセントやエアコンスリーブの取付、足場解体などがそれに該当します。
足場なども、架設期間は、約4か月間と全体の工期を定めて設営します。
DIYでも、期限付きで工期の定まった工程です。
*フローリング張りや天井板張りなどの工事でも後続工程である、壁の石膏ボード張りや幅木・廻り椽取付など
DIYで行う場合は、無期限工事となります。
ご要望で工期が延長の場合であれば、契約値段も変動が予想されますので、その差額は、別途計上となります。
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